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优秀地产基金管理人应具备五项核心能力 | 观点
文章来源:         更新日期: 2018-11-20 16:58

11月15日,由中国保险资产管理业协会主办、中国保险资产管理业协会股权投资专业委员会协办、美高梅官网独家承办的“保险资金私募股权投资策略研讨会暨私募股权基金管理人评价工作成果交流会”在北京举行,104家保险机构、170家私募基金及其他机构共400余人参会,银保监会保险资金运用监管部高建光处长出席了本次会议。美高梅官网董事总经理鲍筱斌以《地产金融的特点及投资实践》为题,阐述了对地产进入作为重要资产配置类别的认识、中国及全球地产金融市场观察以及美高梅地产金融的实践。

以下为主旨演讲内容节选


美高梅官网从2003年成立到今天已经是16个年头,已成为国内领先的投资管理公司。我们PE业务曾经投入很多的地产企业,为地产金融的发展打下了良好的基础,通过近几年的发展,地产金融也已经逐渐成为支柱业务,美高梅的地产金融在国内也已处领先地位。今天我将代表美高梅官网,主要分三部分讲我们在地产金融领域的投资体会:第一、地产金融的特性。第二,好的地产基金管理者应具有哪些核心能力。第三,结合美高梅官网地产金融实践,分享我们对国内地产金融领域的一些观点。



01

地产是重要的大类资产配置选择


首先,我们认为地产是重要的大类资产配置选择,无论公募、私募,无论股权、债权,可以利用多种金融工具、多层次金融市场构建多类型的地产金融产品。地产基金的投资策略主要有四种类型:第一,机会型,投资周期比较短,收益相对较高,风险也大一些。第二,价值增值型,美高梅官网的地产金融业务主要是做价值增值型投资,收益不错,风险相比机会型低一些。第三,核心增值型。第四,核心型。后两类保险公司会比较关注。这四种策略的风险和收益情况不一样,投资周期也不太一样,核心型和核心增值型投资持有周期相对长一些,价值增值型和机会型的周期相对较短。



为什么说地产是重要的大类资产配置选择?了解地产金融的话我们会知道,地产特别是不动产投资有明显的周期性,投资主要是要关注小周期,要懂得如何穿越小周期。投资不一定是高风险才获得高收益,好的地产投资就有机会实现中低风险及中高回报。另外地产投资有一个好处,与主要大类资产相关性较低,可分散风险、平滑周期,配置资产的时候能起到均衡作用。

 

目前,国际机构投资者的资产配置里,地产占投资组合的比例大部分在20%左右,个别10%以下,也有25%以上。地产投资有个特点,不是自己去直接投资,往往都需要找到好的GP来进行投资,实际上国际上基本都是把地产投资交给专业的管理人。这些特点决定了地产金融对于机构投资者而言是比较重要的资产配置。


02

优秀地产基金管理人应具备五项核心能力


怎么成为一个好的地产GP或者管理人?我们理解应该具备五个方面的核心能力:


第一、一二级资本市场运作能力。运用并购、重组、私有化等多种手段,实现价值创造,捕捉一二级估值差异,完成价格实现。


第二、主动运营管理能力,通过自建平台或收购等方式构建主动运营管理能力。


国内地产金融还不是很发达,开发商的开发能力很强,但金融能力相对弱些,金融机构有资本,但是很难做好运营。大家选择GP的时候我认为需要关注,一个好的地产金融机构一定要有比较强的运营能力,没有运营能力很难发现资产价值,好的运营能力也是管控风险的重要手段。


第三:资产证券化能力要能够创新运用证券化工具,降低持有成本,加速回收投资,博取高收益。好的地产金融一定也是这样,把资产证券化能力结合在一起,进一步降低风险,使基金具有流动性。


第四、平台投资能力。好的基金管理人,可以通过自己新设平台,提前布局新兴细分市场;也可以通过收购平台,快速提升资产规模与运营能力。


第五、综合各项能力打造投融管退全链条——产品涵盖多种策略,优秀基金具备融投管退全链条能力。

 

从国际经验来看,地产投资的种类很多,如机会型、价值增值型、核心增值型、核心型等多类型投资,可以做股权投资,也可以做债权投资,可以做一级市场,也可做二级市场,还可以做资产证券化。投资策略也很多,很多保险公司有专户,有平台投资,物业类型也很多,像物流、商业、写字楼、住宅、养老等等,资产证券化方式也很多。地产金融随着多层次资本市场的发展,未来将是非常重要的另类资产投资方向。


03

中国地产金融的机会与实践


我们认为,目前国内地产金融发展的时机比较成熟,有以下几点因素:首先,国内地产行业正从开发销售模式向开发运营模式转型,开发运营资产的能力就更重要,也具备更强的金融属性。第二,开发商的角色,从单一的开发商向开发商+运营管理商+基金管理者转型。第三,从新建为主转向存量市场。第四、从重资产转化为轻资产。这些变化都会给地产金融的发展带来机会,而地产金融的发展也呈现出了一些明显的趋势。

 

以商用市场为例,国内商用地产体量大,优质资产流动性好。现在国内一线城市商用物业有三万亿左右的市场,其中甲级写字楼有一万亿左右的市场,例如北京和上海的优质资产流动性十分好,上海每年有一千多亿不动产交易,北京五百到八百亿左右,一线城市不动产依然是机构最看重的资产之一。

 

物流地产处在发展成长过程中。我们过往物流设施不足,中国人均仓储面积0.9平方米,美国人均5点多平方米,物流地产是非常有潜力的。物流还是一个跟技术高度相关的领域,像人工智能、机器人、物联网技术等在物流领域都会得到很好的应用。我们认为物流地产在目前是很好的投资机会,资产升值潜力也很明显。

 

同地产相关联的特殊资产、压力资产,也是有潜力的投资方向。

 

另外今年市场还有几个新趋势:第一是联合办公,我们相信联合办公会成为办公的重要方式,而未来联合办公跟星级酒店会进一步一样细分,有不同的品牌,有五星级的,也有快捷酒店、度假酒店,种类不一样。这带来了新的投资机会。第二是长租公寓,从开发商到金融机构都很关注,当然也有国家的政策支持,我觉得有一些投资机会。第三是一些新的业态随着互联网生活方式变化,很多人对空间使用要求不一样,出现了一些新的机会。另外像养老、文体包括第三空间、旅游地产等,都有一些投资机会。

 

另一个重要趋势是资产证券化投资正逐步发展起来了,尽管市场仍待完善,但投资的条件正在逐步成熟。我个人感觉这几年市场越来越理性,一些城市改造、城市更新类资产的租售关系变得比以前好,资产证券化的条件正在成熟。资产证券化在中国的市场很大,但做资产证券化需要几种能力,资产一定要脱离主体信用,不然创新会受到约束,另外要重视资产识别能力、物业运营能力以及长期持有方式,只有些能力得到发展,资产证券化才能真正发展起来。


通过四五年来的发展尤其是近一年的加速,美高梅地产金融在规模和构架方面已经比较完整:第一是商用地产,我们现在做的主要是价值增值型投资,主要集中在一线城市。第二是物流地产,当然我们要做的是有产业内容的物流地产。第三是我们与富邦合作的特殊资产。第四是资产证券化。

 

我们现在的专注策略就是价值增值型的投资,所以重点就是在改造、功能调整、运营提升、资产解困这几个方面,释放价值。投资方向,第一是老资产的改造提升,第二是新经济新增长;再一个是去杠杆,压力资产折价收购。


我们作为资产管理人,核心就是要做好运营。没有运营就没有美高梅的地产金融。我们从一开始就坚定地这么做,几年以后的今天我们的运营体系已经比较完善,通过这么多资产的管理,运营能力得到了市场的检验。我们建立了设计定位的能力、工程改造的能力、招商能力和资产运维能力等全方位的能力。

 

目前,我们在一线城市投资了13个项目,30栋楼宇,总建筑面积60多万平方米,大部分项目都是存量资产更新。举两个代表性的实例:一个是北京上地的弘源首著大厦,我们收购后花了10个月时间,对大厦内外进行了全改造,品质得到全面提高,今天租金标准已较收购时提升35%,收入增长50%,租户质量也得到提升,满意度提高,已成上地地区的城市更新样板。另一个是上海的东方万国,我们收购后,对项目软硬件设施进行改造,借助联想控股和美高梅的平台资源,不到2年时间, 出租率从47%提升到了超过90%,已成为上海金桥片区的标志性项目。其它项目运营管理业绩也很突出,我们的投资管理能力得到了市场检验。


北京:弘源国际大厦


上海:东方万国企业中心


总之,我们认为,好的地产基金管理人需要把握以下几点:第一,做组合构建的时候,一定要有流动性资产,把握住高流动性资产和低流动性资产的平衡。第二,把握高收益和稳健收益资产的平衡。第三,把握好投资方向的平衡。通过这三方面的平衡,构建一个好的投资组合,既保证投资组合有好的流动性,又满足有高收益的anchor。不管环境怎么变化,只要管理好了流动性,同时控制好杆杠,管控好穿越小周期的节奏,地产特别是不动产的投资就有条件在控制风险的同时,实现好的投资收益。也只有具备上述能力的管理人,才是机构投资者的选择。